在广州二手房交易中，房屋漏水属于非常典型的隐蔽工程瑕疵。不少购房者完成过户交接之后，才发现房屋存在渗水问题。很多业主疑惑：二手房已经过户，收房之后才查出漏水，还能不能找原业主负责修复？广东侨宇建筑防水工程有限公司结合广州市南沙区人民法院真实判例，为广州购房者理清二手房漏水纠纷的责任认定与维权方法。
卖家明知自家房屋卫生间存在漏水隐患，但是交易时没有如实告知买家。买家刚完成房屋交接，第二天就从物业得知房屋存在漏水问题。这种情况，原卖家需要承担维修责任吗？近日，广州市南沙区人民法院就审理了这起二手房买卖合同漏水纠纷。
2021 年 1 月，买家何先生通过中介和卖家江女士签订房屋买卖合同，约定何先生支付 169 万元，购买江女士名下带装修的二手房。同年 11 月，卖家江女士收齐全部购房款。 2022 年 1 月 3 日，何先生、江女士、中介三方共同签署《买卖物业交接确认书》，完成房屋交接手续。交接次日，物业工作人员告知何先生，这套房屋卫生间存在漏水问题。
何先生多次联系原业主江女士，要求对方对卫生间漏水进行修复，但遭到江女士拒绝。何先生随后向法院提起诉讼。 庭审中江女士辩称：房屋卫生间漏水在出售前确实就存在，自己只是把情况告知中介，没有告诉买家；现在房屋已经完成交接，产权已经属于何先生，漏水问题理应由买家自行承担。
法院审理查明，江女士确认案涉房屋在出售前就已经存在漏水。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条，何先生要求江女士修复卫生间漏水，诉求合法有据。法院判决：江女士需要在判决生效十日之内，委托具备资质的专业机构，查明卫生间漏水根源并完成防水修复施工。
经办法官提示：二手房里面漏水这类隐蔽工程瑕疵，普通购房者肉眼很难完整查验。买家只能依赖卖方与中介如实告知房屋状况，一旦卖家刻意隐瞒，极易引发房屋买卖纠纷。
签约前、房屋交接验房阶段，仔细检查房屋装修细节，重点查看卫生间、阳台、外墙、天花板等位置，排查渗水、发霉痕迹，查验水电、燃气工况，重点关注防水这类隐蔽工程。
二手房买卖合同增加相关条款，可约定质量保证期，在合同附件写明房屋渗水、防水瑕疵对应的违约责任，降低购房风险。
交房后发现漏水，第一时间拍照录像固定证据，委托专业机构检测漏水根源，留存检测报告，证明漏水在交房前就已存在；如果无法证明漏水不是自身使用造成，诉讼时容易因为证据不足无法胜诉。
◆ 如果二手房存在严重漏水，缺陷无法修复，影响居住，买家可以主张解除购房合同并要求赔偿损失。 ◆ 普通渗水瑕疵，维修后可以正常居住使用的，买家有权要求原业主承担防水维修责任。 ◆ 因漏水维修期间无法入住产生的租金损失等，买方也可以酌情主张赔偿。
广东侨宇建筑防水工程有限公司提醒广州二手房购房者：二手房交易验房阶段，建议提前安排专业防水渗漏检测，提前排查卫生间、阳台、外墙渗水隐患；若收房后发现漏水，先固定证据，明确漏水成因，再协商追责。如需房屋漏水检测、卫生间防水翻新修缮，可选择正规防水工程机构施工，一次性根治渗漏。